Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft – das sollten Sie wissen

Sollte es mehrere Erben für einen Nachlass geben, werden sie als Erbengemeinschaft bezeichnet. Diese besteht solange, bis die Erbauseinandersetzung abgeschlossen ist. 

Oftmals gibt es in dieser Gemeinschaft Probleme, wenn Immobilien zu der Erbmasse gehören, da diese nur schlecht aufgeteilt werden können. Welche Rechten aber auch Pflichten Sie als Teil einer Erbengemeinschaft haben, klären wir in diesem Beitrag. 

 

das Wichtigste in Kürze zusammengefasst: 

 

• Eine Erbengemeinschaft entsteht dann, wenn mehrere Erben für einen Nachlass eintreten. Diese besteht solange, bis die Auseinandersetzung geklärt und alle Erbanteile aufgeteilt sind. 

 

• Alle Erben unterstehen den gleichen Pflichten und Rechten. Ihnen gehören Vermögenswerte aus der Erbmasse, müssen sich aber auch an Schuldentilgungen beteiligen. 

 

• Die Erbengemeinschaft muss alle für die Immobilie anstehenden Kosten tragen. Dazu zählen Nebenkosten, Kredittilgungen und Renovierungskosten. Außerdem fallen kosten für die Ausstellung eines Erbscheins an. 

 

• Erbschaftssteuer berechnet sich aus der Differenz der Schulden und Vermögenswerte. Nach der Aufteilung des Erbes zahlt jeder Miterbe den individuellen Steuersatz. 

 

• Eine Erbengemeinschaft wird automatisch aufgelöst, sobald sie ihren Zweck erfüllt hat. 

 

Die Themen in der Übersicht:

 

Was ist eine Erbengemeinschaft?

Was muss man bei der Verwaltung der Erbengemeinschaft beachten?

Welche Kosten muss die Erbengemeinschaft tragen?

Wer zahlt die Erbschaftssteuer in einer Erbengemeinschaft?

Wie kann man eine Erbengemeinschaft auflösen?

Fazit

 

Was ist eine Erbengemeinschaft? 

 

Wenn der Nachlass eines Verstorbenen sich auf mehrere Personen verteilt, wird eine Erbengemeinschaft gemäß §2032 bis 2041$ BGB gebildet. Bevor die Erbengemeinschaft jedoch entstehen kann, muss festgestellt werden, wer überhaupt zu den Erben gehört. Dafür müssen alle Familienverhältnisse geklärt werden, insofern kein Testament oder Erbvertrag vorliegt. Generell ist es jedoch für die Entstehung der Erbengemeinschaft nicht von Bedeutung, ob die gesetzliche oder eine willkürliche Erbfolge gilt. 

 

Alle Miterben bilden dann eine so genannte Gesamthandsgemeinschaft. In dieser Gemeinschaft gehört jedem Mitglied, in dem Fall Miterben, alles. Das heißt,

dass keiner der Erben allein über die Nachlassgegenstände verfügen kann. Außerdem muss der Erbnachlass von allen Miterben verwaltet werden. 

 

Besonders wenn eine Immobilie Teil der Erbmasse ist, gestaltet sich die Einigung über diese schwierig, da oftmals unterschiedliche Meinungen über das Verwalten der Immobilie bestehen. Je nachdem welche Ziele und Wünsche die Erben haben, werden sich dort auch die Meinung zum Verkaufen oder Nutzen der Immobilie unterscheiden. 

Was muss man bei der Verwaltung der Erbengemeinschaft beachten?

 

Als Miterbe haben Sie die Aufgabe das Vermögen zu verwalten, bis es in der Erbengemeinschaft verteilt wurde. Dazu gehört zum Beispiel das Zahlen der Verbindlichkeiten des Erblasser oder das begleichen von laufenden Kosten für die Instandhaltung. Außerdem müssen Sie Abschlagszahlungen für Strom und Gas übernehmen. 

 

Wie genau die Verwaltung aussehen soll, wurde durch den Gesetzgeber mit verschiedenen Gesetzen geregelt. Generell sind die Erben dazu verpflichtet dafür zu sorgen, dass die Beschaffenheit der Immobilie nicht beeinträchtigt wird. Werden zum Beispiel Reparaturen fällig, etwa weil die Heizung nicht funktioniert, muss die Erbengemeinschaft dafür sorgen, dass diese repariert wird. 

 

Sollte es sich um einen größeren Nachlass halten, sollten Sie es in Betracht ziehen einen Nachlassverwalter einzusetzen. Dieser kann einer der Miterben oder ein unabhängiger Dritter sein. 

 

Wenn Sie in Folge der Nachlassverwaltung Entscheidungen treffen wollen, kommt es darauf an, welche Tätigkeit durchgeführt werden soll.

 

Bei Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung, Beispielsweise das Aufsetzen eines Mietvertrages, muss einstimmig abgestimmt werden. Sind die Maßnahmen ordnungsgemäß, zum Beispiel die Auflösung eines Kontos, dann muss nur eine Mehrheit dafür oder dagegen stimmen. Ohne Zustimmung der Erben können Maßnahmen der notwendigen Verwaltung getätigt werden. Hauptsächlich gehören dazu anfallende Reparaturen der Immobilie. 

Welche Kosten muss die Erbengemeinschaft tragen? 

 

Wie zuvor beschrieben kommen verschiedene Kosten auf die Erbengemeinschaft zu, wenn es sich bei dem Nachlass um eine Immobilie handelt. Schließlich muss diese weiter bewirtschaftet werden. 

 

Zu den Kosten könnten außerdem auch folgende zählen: 

 

• Kosten für einen Erbschein
• Kosten für Testamentsvollstrecker
• Kosten für die Beurkundung der Übertragung
• Kosten für Gutachten 
• und eventuelle Kosten bei Uneinigkeit in der Erbengemeinschaft

Wer zahlt die Erbschaftssteuer in einer Erbengemeinschaft?

 

Wenn eine Erbengemeinschaft erbt, wird zunächst der Nachlasswert ermittelt. Dieser wird aus der Differenz zwischen den geerbten Vermögen und den Schulden gebildet. Anschließend wird das Erbe unter den Miterben aufgeteilt. Erst dann zahlen Sie entsprechend Ihres Erbteils die Erbschaftssteuer. 

Wie kann man eine Erbengemeinschaft auflösen?

 

Grundsätzlich existiert die Erbengemeinschaft solange die Auseinandersetzung des Nachlasses nicht abgeschlossen ist. Ist diese Erbauseinandersetzung abgeschlossen, wird auch die Erbengemeinschaft aufgelöst. Wie genau eine Erbauseinandersetzung abläuft hängt auch davon ab, was in dem Nachlass steckt. Gehört eine Immobilie zu der Erbmasse dazu, muss ein Vertrag aufgesetzt und notariell beglaubigt werden. 

Fazit

 

In einer Erbengemeinschaft müssen Sie viele Dinge beachten. Sie haben viele Rechte, unterliegen jedoch trotzdem einigen Pflichten. Sie sollten für die richtige Abwicklung der Erbauseinandersetzung einen Anwalt zu Rate ziehen, um so den gesetzlichen Rahmen für Sie deutlich darzustellen und zu wahren. 

 

Darüber hinaus ist es sehr empfehlenswert einen Makler für den Verkauf der Immobilie heranzuziehen. Dieser kann Ihnen nicht nur mit einem großen Netzwerk den bestmöglichen Preis verschaffen, sondern ebenfalls bei rechtlichen Fragen zur Seite stehen.

 

Gerne können Sie mit uns ein kostenloses Beratungsgespräch vereinbaren. In diesem Gespräch finden wir dann zusammen eine Lösung für Ihre aktuelle Situation.